Avis N12 et N13
Un avis N12 ou N13 est un avis de votre propriétaire qui vous demande de quitter votre logement. Ce n'est pas une expulsion. Voici ce qu'il signifie, en mots simples, et comment savoir si votre propriétaire a déjà donné ces avis.
L'essentiel
- Vous n'avez pas à partir à la date inscrite sur l'avis. Si vous restez, votre propriétaire doit présenter une demande à la Commission de la location immobilière, et seule la Commission peut vous ordonner de partir, après une audience.
- Dans sa demande, votre propriétaire doit énumérer tous les avis N12 et N13 qu'il a remis à des locataires au cours des deux années précédentes. S'il en manque un, la demande n'est pas valide.
- Les avis antérieurs de votre propriétaire comptent donc, y compris ceux remis dans ses autres immeubles. Cette page vous explique où les trouver et vous permet de vérifier votre adresse et votre propriétaire.
- Obtenez tôt de l'aide juridique gratuite. Les cliniques juridiques communautaires aident les locataires qui reçoivent ces avis.
Pourquoi les avis antérieurs de votre propriétaire comptent
Pour mettre fin à votre location après un avis N12 ou N13, votre propriétaire dépose une demande à la Commission, appelée formulaire L2. Elle doit énumérer chaque avis N12 et N13 que votre propriétaire a remis à un locataire au cours des deux années précédant son dépôt. Cela comprend les avis visant d'autres logements et d'autres immeubles, ainsi que les avis antérieurs qui vous ont été remis.
En juillet 2026, la Cour d'appel de l'Ontario a statué que si un avis est omis, la demande n'est pas valide et ne peut pas être corrigée à l'audience. Il s'agit des affaires Miller Estate c. Arguelles et Shafiq c. Ramsay.
La Commission peut aussi tenir compte des avis antérieurs de votre propriétaire pour décider s'il compte vraiment emménager ou faire les travaux.
Comment trouver les avis antérieurs
La preuve doit venir de vrais avis et de vraies personnes. Voici où chercher.
- Gardez tous vos avis. Gardez une copie de tout avis N12 ou N13 reçu auparavant, même si votre propriétaire n'y a pas donné suite.
- Lisez la demande de votre propriétaire. Si votre propriétaire présente une demande à la Commission, vous en recevez une copie. Comparez sa liste d'avis antérieurs avec ce que vous savez.
- Parlez à vos voisins et aux anciens locataires. Demandez aux personnes de votre immeuble, et à celles qui sont parties au cours des deux dernières années, si elles ont reçu un avis. Demandez une copie. Elles pourraient témoigner à votre audience.
- Cherchez les décisions de la Commission. Certaines décisions de la Commission sont publiées gratuitement sur CanLII. Cherchez le nom de votre propriétaire. Décisions de la Commission sur CanLII.
- Demandez les dossiers de la Commission. La plupart des dossiers de la Commission sont publics. Vous pouvez demander à Tribunaux décisionnels Ontario des copies de demandes antérieures. Il est utile d'avoir le nom du propriétaire et un numéro de dossier. Demande de dossiers (en anglais).
- Vérifiez votre adresse et votre propriétaire ici. Inscrivez votre avis ci-dessous. Si d'autres locataires en ont inscrit un à la même adresse, ou du même propriétaire dans un autre immeuble, vous verrez quand. Vérifier mon adresse et mon propriétaire.
Inscrivez votre avis et vérifiez votre adresse
Ce que signifie chaque avis
N12. Votre propriétaire affirme que lui-même, son conjoint, un enfant ou un parent de l'un d'eux, ou une personne qui prendra soin de l'un d'eux habitera votre logement. Ou la personne qui achète votre logement affirme qu'elle ou sa famille l'habitera. La date de départ doit être au moins 60 jours après la remise de l'avis, le dernier jour d'une période de location ou du bail.
N13. Votre propriétaire affirme qu'il va démolir l'immeuble, faire des réparations ou des rénovations si importantes que le logement doit être vide, ou le transformer en autre chose qu'un logement. La date de départ doit être au moins 120 jours après la remise de l'avis, le dernier jour d'une période de location ou du bail.
À Toronto, un propriétaire qui remet un avis N13 pour des rénovations doit obtenir un permis de la Ville avant le début des travaux. Si vous prévoyez revenir, il doit vous trouver un logement temporaire ou payer chaque mois la différence de loyer. Sinon, il doit vous verser une indemnité.
Ce qui vous est dû
- N12 de votre propriétaire : un mois de loyer, ou un autre logement que vous acceptez, au plus tard à la date de départ inscrite sur l'avis. Pour un avis N12 remis à partir du 21 septembre 2026, ce montant n'est pas dû si l'avis vous donne au moins 120 jours et se termine le dernier jour d'une période de location ou du bail.
- N12 d'un acheteur : un mois de loyer, quel que soit le délai de l'avis.
- N13 pour démolir ou changer l'usage : trois mois de loyer dans un immeuble de 5 logements ou plus, un mois de loyer dans un immeuble plus petit.
- N13 pour des réparations ou des rénovations : jusqu'à trois mois de loyer dans un immeuble de 5 logements ou plus, jusqu'à un mois de loyer dans un immeuble plus petit. Le montant peut être moindre si vous revenez dans le logement.
- La Commission ne peut pas ordonner votre départ tant que ce qui vous est dû n'a pas été payé.
Si vous êtes déjà parti
Si vous êtes parti à cause d'un avis N12 ou N13 qui n'a pas été donné de bonne foi, vous pouvez demander une indemnité à la Commission avec le formulaire T5. Présentez la demande dans l'année qui suit votre départ.
Si votre propriétaire vous a remis un avis N12 pour emménager lui-même ou y loger sa famille, la Commission présume la mauvaise foi si, entre l'avis et un an après votre départ, il a annoncé le logement à louer ou à vendre, l'a loué à quelqu'un d'autre, l'a démoli ou a commencé à le transformer pour un autre usage.
Depuis le 21 septembre 2026, la Commission présume aussi la mauvaise foi si la personne nommée dans ce type d'avis N12 n'a pas emménagé dans les 60 jours suivant la date de départ inscrite sur l'avis, ou suivant votre départ s'il a eu lieu plus tard. Dans les deux cas, le propriétaire peut tenter de prouver le contraire. Si votre avis est plus ancien, demandez à une clinique juridique quelles règles s'appliquent.
Si votre avis N13 visait des rénovations, dites à votre propriétaire par écrit, avant de partir, que vous voulez revenir. Vous pourrez alors revenir au même loyer. Depuis le 21 septembre 2026, votre propriétaire doit aussi vous dire par écrit quand les travaux devraient être terminés, et vous donner au moins 60 jours pour revenir une fois qu'ils le sont.
Si vous aidez des locataires
Pour les cliniques juridiques, les avocats, les parajuristes agréés et les intervenants communautaires : les mêmes mots simples, avec les références.
- La règle. L'article 71.1 de la Loi de 2006 sur la location à usage d'habitation. Une demande L2 fondée sur un avis N12 ou N13 doit donner le détail de chaque avis N12 et N13 que le propriétaire a remis à un locataire, pour tout logement locatif, au cours des deux années précédant son dépôt. Dans Miller Estate v. Arguelles, 2026 ONCA 518, la Cour d'appel a statué qu'en omettre un est un vice que la Commission ne peut ni excuser ni corriger en modifiant la demande à l'audience. Shafiq v. Ramsay, 2026 ONCA 517, l'a appliqué.
- Comment les inscriptions sont reliées. Une adresse est reconnue peu importe comment elle est tapée : ordre français ou anglais, avec ou sans le logement, la ville ou le code postal. Un nom de propriétaire est reconnu peu importe les majuscules, la ponctuation, l'ordre des mots, les titres comme Mme ou Monsieur dans le nom d'une personne, les initiales ou la forme de l'entreprise, comme Inc., Ltd. ou Ltée, et « Ont. » se lit Ontario. Les adresses sont reliées dans une même ville. Les noms sont reliés dans toutes les villes où cette page existe.
- Ce qu'est une inscription. Ce qu'un locataire a dit à FairRent, et personne ne le vérifie. Elle ne contient ni nom ni adresse, donc il n'y a rien de plus derrière une correspondance que ce que montre le résultat. Traitez une correspondance comme une piste : quoi demander aux voisins et aux anciens locataires, quels dossiers demander à la Commission, et sur quoi interroger le propriétaire à l'audience.
- Avec un locataire. Remplissez le formulaire ensemble, avec son avis sous les yeux, et copiez exactement le nom du propriétaire. Le résultat indique le jour de la vérification, vous pouvez donc l'imprimer pour votre dossier. Si un locataire que vous aidez est d'accord, inscrivez son avis, même après son départ, s'il a été remis au cours des trois dernières années. C'est peut-être l'avis dont le prochain locataire de ce propriétaire aura besoin.
Aide gratuite
Ces organismes sont indépendants de FairRent et ne l'appuient pas.
Sources
- Commission de la location immobilière, ligne directrice 12 (en anglais)
- Tribunaux décisionnels Ontario, changements en vigueur le 21 septembre 2026 (en anglais)
- Advocacy Centre for Tenants Ontario, sur la décision de la Cour d'appel (en anglais)
- Advocacy Centre for Tenants Ontario, si votre propriétaire vous a remis un N12 (en anglais)
- Commission de la location immobilière, confidentialité et accès public (en anglais)
- Tribunaux décisionnels Ontario, demande de dossiers (en anglais)
- Ville de Toronto, permis de rénovation locative (en anglais)
Cette page est de l'information générale, pas un avis juridique. Pour votre situation, communiquez avec une clinique juridique communautaire, un avocat ou un parajuriste agréé.